MARK UP - 04.09.2007

Milano rinasce

Nell’espansione dell’economia globale, nascono le città globali. Città che si ergono nel panorama mondiale come organismi a sé stanti, dotati di un’identità forte e inconfondibile, quasi sempre più “alta” del territorio circostante, dello stesso paese che le ospita. Sono già quaranta le città globali,

fra cui Roma e Milano. Città che fanno parte di quella “geografia della centralità” che ormai le distingue e le accomuna: affari, gestioni territoriali, circuiti finanziari, governance, traffico, problemi sociali. Negli ultimi decenni alcune di queste città hanno realizzato progetti e trasformazioni da fantascienza. Molte hanno cambiato volto, indirizzandosi così decisamente verso il futuro da sembrare irriconosci­bili. Milano ha dormito sonni profondi. Nessun progetto viabilistico, architettonico, nessun “landmark” né pubblico, né privato. Finalmente sembra arrivato il momento del risveglio. Molti i cantieri in fase di realizzazione. Forse manca lo slancio, la visione d’insieme. Come in tutte le grandi città globali, occorrerebbe uno spirito civico, un’unità d’intenti in grado di coagulare forze e risorse verso obiettivi di competizione globale. Milano ha bisogno di un progetto per il futuro. Deve guardare a se stessa come una città molto più legata alla “geografia europea” che a quella del resto d’Italia. Al di là della politica, degli interessi di bottega, serve qualcuno in grado di delineare un domani per le prossime generazioni. Parafrasando un celebre film, si potrebbe dire “cer­casi visionario/a, disperatamente”.

Milano alla ricerca di nuove centralità

Chiusa la stagione delle ex aree industriali, si apre il futuro della programmazione su quelle demaniali: il rilancio con il nuovo Piano urbanistico (Pgt)

Ripercorrendo il recente passa­to di Milano, il momento di mas­sima crisi si tocca durante gli an­ni di tangentopoli, quando al falli-mento della classe dirigente della città si accompagna un’impasse senza precedenti in campo urba­nistico ed edilizio. L’immobili­smo è anche dovuto all’andamen­to negativo del mercato immobi­liare e a un piano regolatore, ap­provato nell’80, che aveva già ma­nifestato i limiti di un approccio rigido e dirigista (nel difendere un futuro produttivo e fordista della città negato dalle tendenze già in atto) e che, perciò, era stato ogget­to di numerose varianti (Piano Casa, Documento direttore del passante ferroviario, Documento direttore sulle aree dismesse e re­lativa variante alle Nta).

Trasformazione della città per parti

La stagione dei nuovi sindaci elet­ti direttamente a partire dal 1993 inaugura una lenta ripresa edilizia della città, accompagnata dal­l’occasione dei Programmi di Ri­qualificazione Urbanistica (Pru), che, oltre a qualche risorsa ag­giuntiva dallo Stato, portano regole più flessibili. La svolta più evidente avviene nel 2000, quando il comune approva il Documento d’inquadramento delle politiche urbanistiche. È uno strumento d’indirizzo strategico che non conforma la proprietà dei suoli ma demanda gli aspetti operativi a nuovi strumenti attuativi di tipo negoziale: i programmi integrati di intervento-Pii (lr 9/99). La liberalizzazione degli stru­menti urbanistici e la contestuale crescita del mercato immobiliare inducono rilevanti interventi sulla città: si contano almeno 140 Pii (progetti definitivi con istruttoria avviata, progetti adottati, progetti approvati) presentati dal 2001 a og­gi. Si esaurisce perciò il ciclo del riutilizzo delle aree industriali di-smesse e parallelamente numerose trasformazioni diffuse investono i tessuti urbani più consolidati dei quartieri, utilizzando le nuove regole più flessibili che vengono in­trodotte (cambi d’uso, loft, sottotetti, dia, ristrutturazioni edilizie ecc.). La debolezza del quadro generale di riferimento produce tut­tavia una trasformazione della città per parti: i numerosi cantieri e progetti che attraversano Milano sembrano incapaci di generare po­sitivi effetti sul contesto. La gran parte degli interventi si caratteriz­za per funzioni semplici e ripetitive (residenza, terziario, grandi strut­ture di vendita), orientate a un’im­mediata rispondenza al mercato. Nel complesso si afferma un ruolo delle amministrazioni comunali (e non solo quella di Milano) più re­golativo che strategico; gli enti lo-cali risultano più interessati a co­struire efficaci processi di scambio con i privati piuttosto che a deli­neare scenari e visioni condivise della città. Se si entra nel dettaglio dei singoli progetti di trasforma­zione si possono evincere alcuni caratteri in molti casi ricorrenti. Le regole degli strumenti urbanistici utilizzati (prima i Pru, poi i Pii) hanno determinato alcune analo­gie in termini compositivi e funzio­nali: spazi a verde pubblico asso­ciati ad elevate densità fondiarie, un peso maggiore della residenza nei Pru e un mix più equilibrato tra residenza e terziario nei Pii, dove il meccanismo del premio volume­trico per l’edilizia convenzionata previsto a Milano ha portato risul­tati significativi.

Cambiamenti per varianti

La città metropolitana che vedia­mo trasformarsi appare ben diver­sa da quanto prefigurato nei piani regolatori dei comuni che la costi­tuiscono. Ciò significa che le città cambiano sempre meno in attua­zione del disegno predefinito di un piano, e sempre di più in segui­to a interventi in variante: dei 10 milioni di metri quadrati di aree industriali dismesse che oggi si stanno trasformando quasi il 90% presenta questa caratteristica. Tuttavia negli ultimi dieci anni Milano ha assorbito agevolmente e senza dispositivi normativi spe­cificamente dedicati anche una domanda di nuovi spazi produttivi, per un milione di metri quadrati su aree già dismesse, che non hanno così mutato la destinazione produttiva. Ciò ha favorito l’affer­marsi di Milano come un distretto dell’innovazione creativa (moda, gallerie d’arte, nuove professioni). Esiste, infatti, una domanda sem­pre più diffusa di spazi a basso grado d’identità, flessibili e conti­nuamente riprogrammabili. Alcu­ni spazi industriali hanno così co­perto un segmento del mercato al­trimenti inesistente.

A medio termine Milano sarà se­gnata dal completamento del pas­sante ferroviario (a regime dal 2008), dalla realizzazione delle tre stazioni di testa dell’alta velocità (porta ovest-Rho, porta sud-Rogo­redo, porta est-Limito), e dagli in­terventi di estensione delle metro-politane esistenti e di realizzazione di nuove linee. In particolare risul­tano parzialmente finanziate le nuove linee metropolitane 4 (Lo­renteggio-Linate) e 5 (Monza, sta­zione Garibaldi, San Siro), que­st’ultima di grande importanza in quanto collegherà alcuni dei più importanti progetti di Milano, qua-li Bicocca, Garibaldi-Repubblica, CityLife e Portello. Sul fronte viabi­listico, gli interventi prioritari ri­guardano il completamento del­l’accessibilità alla nuova Fiera di Rho-Pero (raddoppio S.p. 46 “Rho-Monza”) e gli interventi di poten­ziamento degli assi di penetrazione urbana nel quadrante orientale (Padana superiore, Cassanese, Ri­voltana, Paullese). Questi interven­ti sono correlati alla realizzazione di nuove autostrade regionali (Pe­demontana, tangenziale Est Ester­na e BreBeMi), essenziali alla ri­qualificazione complessiva dell’ac­cessibilità dell’area milanese. L’indagine si chiude con l’ap­profondimento di alcuni grandi progetti milanesi, selezionati per rilevanza urbana e per la comples­sità del processo decisionale. Dei progetti vengono offerte, in forma di scheda, alcune informazioni ri­levanti quali: promotore, progetti­sti, accessibilità, descrizione del progetto, parametri urbanistici (consistenze, indice, mix ecc.), iter urbanistico/autorizzativo, mercato immobiliare (o prezzi di listino, se disponibili). Occorre osservare che per i grandi progetti ancora in fase di avvio (come CityLife, Garibaldi-Repubblica ecc.), i valori immobi­liari riportati considerano che detti interventi siano già realizzati. Le attese sono, infatti, superiori ai va-lori attualmente rilevabili (anche del 10-15% in più) in quanto l’im­portanza urbana dei progetti è tale da incidere sulle dinamiche del mercato di riferimento.

Piano di Governo del Territorio (Pgt)

Un cenno conclusivo va rivolto alla predisposizione del nuovo Piano di Governo del Territorio (processo in atto), che delineerà alcune scelte strategiche sulle risorse territoriali residue per lo sviluppo della città. La planimetria riportata mette in evidenza queste aree, a partire da-gli scali ferroviari in corso di di­smissione e già oggetto di accordi tra il comune e le ferrovie, finaliz­zati all’impiego delle risorse deri­vanti dalla cessione degli scali per finanziare interventi infrastruttu­rali prioritari per la città (secondo passante ferroviario, potenziamen­to del trasporto metropolitano ecc.). Sono stati poi considerati al­tri ambiti specifici (mercati gene­rali, caserme, Fiera Milano-city, tribunale, carcere ecc.) della cui de-localizzazione si è recentemente discusso. I tempi del Pgt sono me­dio-lunghi (2009) e probabilmente alcune delle scelte più rilevanti sa-ranno anticipate nella revisione del documento d’inquadramento dei programmi integrati. Similmente è pensabile l’anticipazione del piano dei servizi, la cui approvazione è at­tesa ormai da diversi anni.

Citylife

Ridisegna lo skylife della città

PROMOTORE

CityLife srl (società partecipata da Generali Properties, Ras,

PROGETTISTI

Zaha Hadid, Arata Isokaki, Daniel Libeskind e Pier Paolo Maggiora. 

Localizzazione

L’area si colloca nel quadrante nord-ovest di Milano, in posizione urbana semicentrale.

Accessibilità

La zona è ben servita dai mezzi pub­blici: la linea MM1 della metropolita­na (fermata Amendola-Fiera), la fer­mata Domodossola delle Ferrovie Nord Milano (con il servizio per Malpensa), linee di superficie e tram. L’area è situata in una zona strategi­ca dal punto di vista viario, vicino al raccordo per l’autostrada dei Laghi (A8) e Milano-Torino (A4). L’accessibilità della zona sarà inoltre agevolata da due importanti inter-venti infrastrutturali, quali il tunnel di collegamento tra via De Gasperi e via Gattamelata e la nuova linea della metropolitana (MM5 - Bignami-Garibaldi-San Siro), che prevede una fermata all’interno del quartiere CityLife.

Descrizione del progetto

L’area d’intervento del progetto CityLife si estende su una superficie di circa 255.000 mq, corrispondente a gran parte dello storico recinto fie­ristico. A questa si aggiungono anche aree di proprietà del comune di Milano, esterne e adiacenti all’area di trasfor­mazione, che portano la superficie complessiva dell’intervento a circa 366.000 mq. Il comune di Milano ha recentemente deciso (giugno 2007) di acquisire un’ulteriore area di 75.000 mq dalla Fondazione Fiera per ampliare il verde pubblico di CityLife e per realizzarvi importanti funzioni pubbliche per la città. Il progetto si fonda su un articolato mix di funzioni urbanistiche, di natura sia pubblica sia privata, che ne faran-no una nuova centralità urbana di Milano, un quartiere attivo durante tutto l’arco della giornata. Il nucleo del nuovo quartiere è costi­tuito da un ampio parco urbano, ai cui margini sono disposte cinque aree residenziali. Al centro dell’area sorgeranno tre torri (218, 185 e 175 metri di altezza), destinate a ospitare prevalentemente funzioni terziarie e caratterizzate da architetture fortemente emblemati­che, tali da ridisegnare lo skyline di Milano. Il nuovo quartiere accoglierà inoltre un’elevata concentrazione di strutture dedicate alla cultura e al tempo libero, quali un grande centro culturale per bambini (Palazzo delle Scintille), il Museo di arte contempo­ranea e la ristrutturazione e trasfor­mazione dello storico velodromo Vi­gorelli. Accanto a queste funzioni cul­turali e ricreative il quartiere disporrà di un Centro Servizi, dedicato a risto­ranti, bar e locali di divertimento, esercizi commerciali per lo shopping di qualità, cinema multisala, sedi asso­ciative, uffici postali, banche e servizi alle imprese. La superficie del nuovo quartiere sarà interamente pedonale e caratterizzata da vie, piazze, percorsi nel parco e piste ciclabili, mentre viabilità e parcheggi saranno com­pletamente interrati.

Iter urbanistico

n AdP “Fiera” del 23 giugno 1994.

n Variante all’AdP “Fiera” approvata dalla regione il 19 gennaio 2004.

n Programma Integrato di Intervento (strumento attuativo), approvato dalla giunta comunale il 16 dicembre 2005.

n Cessione dell’area a CityLife da parte di Fondazione Fiera Milano nel giugno 2006.

Stipula Convenzione di attuazione del 12


Stato lavori

Fase iniziale (sondaggi finalizzati all’e­ventuale bonifica).

L’ultimazione dei lavori di costruzione è prevista entro il 2015.

PORTELLO - WJC

Nel tempio dell’Alfa brillerà il polo orafo

PROMOTORE

Auredia srl, Nuova Portello srl e comune di Milano, per l’area Portello (U2, U3) Wjc srl Milano e Ge.Fi. spa in collaborazione con Compagnia delle Opere Milano e Associazione Orafa Lombarda, per l’area Wjc (U1)

PROGETTISTI

Portello: G. Valle, C. Zucchi, G. Canali, C. Jencks e A. Kipar
Wjc: Urbam - Marco Cerri, Francesco Moglia, Saverio Valsasnini; Fabio Mello

Localizzazione

L’area si colloca nel quadrante nord-ovest di Milano, in zona semiperiferi­a, delimitata dalle vie Serra, Traia­no, Scarampo, Papa e Teodorico.

Accessibilità
Il comparto è attualmente privo di li­nee di forza del trasporto pubblico; sono presenti linee urbane di super­ficie, tra cui la cerchia filoviaria 90-91 e la tranvia 14. La zona è strategica dal punto di vi-sta viario in quanto prossima al rac­cordo (via De Gasperi) con le auto-strade A8 Milano-Laghi e A4 Milano-Torino.

Descrizione progetto

Il Programma Integrato di Intervento Portello si articola in due distinti comparti. Il principale interessa l’area ex Alfa Romeo e si suddivide nelle unità di coordinamento progettuale U2 e U3. Vi è poi il Wjc - World Jewellery Centre, relativo all’area ex Lancia, che coincide con l’unità di coordina-mento U1 del Pii.

Portello - ex Alfa Romeo - U2-U3

Gli obiettivi generali del Programma Integrato sono il recupero alla città di spazi fino a oggi specializzati e in­terclusi, creando un nuovo grande parco, aree e piazze attrezzate vizi, nuove abitazioni e funzioni com­patibili con il tessuto urbano circo-stante. L’intervento prevede infatti la ricostruzione di un tessuto urbano che riconnetta i quartieri posti a ri­dosso dell’asse di viale Certosa con quelli posti a sud-ovest (QT8 - Mon­terosa).Dal punto di vista infrastrutturale, è prevista la riorganizzazione viabilisti­ca della zona, dallo snodo di p.le Kennedy alla Fiera, attraverso il nuo­vo collegamento stradale, in parte sotterraneo, De Gasperi-Gattame­lata, lungo circa 2,6 km. Il parco ur­bano in corso di realizzazione ha il compito di ricucire l’intero comparto ex Alfa Romeo, integrandolo a livello metropolitano con il Monte Stella a nord-ovest e con il sistema verde di corso Sempione e del suo omonimo parco, a sud-est.

Wjc - ex Lancia - U1

La porzione nord-ovest dell’area sarà destinata a ospitare il Wjc: vo­luto e realizzato dai principali poli o­rafi italiani come primo “distretto verticale” per rappresentare il set­tore della gioielleria. Qui avranno sede le imprese orafe, una scuola di o­reficeria, laboratori di ricerca, asso­ciazioni per lo sviluppo delle piccole imprese e numerosi servizi per la ca­tegoria. L’intervento comprende un complesso terziario articolato in due edifici di diverse altezze, a contorno di una grande piazza centrale coper­ta, oltre a tre torri residenziali.

Stato lavori

Fase avanzata (cantiere aperto). Inaugurato il centro commerciale (2004), sono in fase di completamen­to il parco e le residenze del Portello. Il Wjc è in fase avanzata di realizza­zione. L’ultimazione dei lavori è previ-sta per il 2009.

PORTA NUOVA

La ricongiunzione di tre quartieri storici divisi da 30 anni.

Accessibilità

La zona risulta una delle più accessi-bili di Milano, in quanto prossima alla stazione FS Garibaldi, dove si attesta la gran parte del traffico ferroviario re­gionale. Qui scambiano la linea MM2 e il Passante Ferroviario. L’ambito d’intervento è altresì servito dalle sta­zioni Gioia (MM2) e Sondrio (MM3) della metropolitana. È stata altresì finanziata la realizzazio­ne della nuova linea metropolitana 5, ramo Garibaldi-Bignami-Monza e ra­mo Garibaldi-San Siro.

Descrizione

Porta Nuova è il nuovo nome del grande intervento di trasformazione urbana che nasce dalla connessione dei tre masterplan per lo sviluppo delle aree Garibaldi-Repubblica, Varesi­ne e Isola. Un ambizioso progetto che consentirà la ricucitura e l’integrazione urbana di tre quartieri sepa­rati da oltre trent’anni. Lo sviluppo prevede la realizzazione di strutture per circa 350.000 mq a destinazione terziaria, commerciale, residenziale, espositiva, culturale e alberghiera e la realizzazione di un parco centrale, giardini pubblici e aree pedonali pub­bliche. Nell’ambito del progetto è in corso di realizzazione la nuova sede della regione Lombardia ed è previsto l’edificio per gli uffici amministrativi del comune. La trasformazione è pro-mossa dal Gruppo Hines che nel maggio 2006, acquistando l’area delle Varesine, ha completato il proces­so di unificazione della proprietà delle aree, favorendo una progettazione unitaria dell’ambito d’intervento.

Garibaldi-Repubblica

Il masterplan per l’area Garibaldi - da 50 anni considerata il tassello mancan­te del Centro Direzionale della città - è stato messo a punto da Cesar Pelli. Benché al centro di Milano, l’area è stata per anni un “non luogo”, caratte­rizzata da permanente stato di abban­dono e dal fallimento delle ipotesi di trasformazione previste dagli strumen­ti urbanistici tradizionali (Prg del 1980). Per iniziativa di privati e con il supporto del comune di Milano, si è approdati a una soluzione di sviluppo dell’area ca­ratterizzata da un mix funzionale a pre­valente carattere terziario: 3 torri direzionali, 3 edifici per eventi moda e de­sign, hotel 5 stelle, 2 complessi resi­denziali e un articolato insieme di spazi commerciali, oltre a box e parcheggi pubblici, per lo più nel sottosuolo.

Isola-Lunetta

Il quartiere Isola rappresenta una delle realtà più vive della città. Con l’approva­zione del Pii Isola-Lunetta (aprile 2006) il consiglio comunale ha indicato alcune linee guida per la revisione del progetto, al fine di pervenire a una distribuzione più equilibrata delle volumetrie, tale da consentire maggiori spazi aperti e verde di prossimità, oltre al mantenimento delle funzioni artigiane, civiche e culturali, storicamente insediate in una fabbrica dismessa, la Stecca.

Varesine

Oltre via  Melchiorre Gioia si sviluppa l’area delle ex Varesine, il cui progetto è firmato da Lee Polisano dello studio Kohn Pederson Fox . Il masterplan per quest’area prevede uno sviluppo di 85.000 mq di strutture a destinazione d’uso mista. È qui prevista la realizza­zione di una stecca lineare alle cui e­stremità si innalzeranno due torri di 130 e 140 metri di altezza. I restanti 3.000 mq accoglieranno un centro culturale.

SANTA GIULIA
Montecity e Rogoredo, due aree con spiccati caratteri urbani

PROMOTORE
Risanamento spa - Gruppo Zunino


PROGETTISTI

Norman Foster (architettonico), Paolo Caputo (urbanistico),
West 8 (paesaggistico)

Localizzazione

L’area si colloca nel quadrante sud-e­st di Milano, in posizione urbana peri­ferica.

Accessibilità

L’area d’intervento presenta una col-locazione strategica per la prossimità alle principali direttrici autostradali e al city airport di Milano-Linate, dal quale dista circa 3 km. Il comparto sarà dotato di uno svincolo diretto con la tangenziale Est in corrispon­denza della nuova penetrazione urba­na della SS 415 Paullese. L’accessi­bilità ferroviaria è offerta dalla stazione FS Rogoredo che diventerà a bre­ve la porta sud del sistema milanese dell’alta velocità. I trasporti pubblici urbani sono garan­titi dalla linea metropolitana MM3, fermata Rogoredo, e dalla linea tranviaria 27, con capolinea in v.le Un­gheria. In prospettiva la zona sarà dotata di un servizio tranviario dedicato che colle­gherà da est a ovest il nuovo insediamento con la stazione Rogoredo.

Descrizione progetto

Il progetto Santa Giulia (già Rogoredo-Montecity) recupererà alla città la vasta area occupata fino agli anni ‘70 dallo stabilimento Montedison e dalle Acciaierie Redaelli, situata nel settore sud-orientale di Milano e delimita­ta a nord dai quartieri di via Mecenate e viale Ungheria, a ovest dai tessuti cresciuti a ridosso dell’anello ferroviario, a sud-est dal quartiere di Ro­goredo. Il progetto si struttura morfologica-mente su un asse principale di riferi­mento rappresentato dal vasto parco centrale, disposto ortogonalmente

all’importante asse viario costituito dal prolungamento della strada Paul­lese verso il centro urbano. Il parco si estende su una superficie complessiva di circa 333.000 metri quadrati. Esso distingue l’area in un ambito a nord-est, Montecity, destinato a residenza libera, funzioni ter­ziario-commerciali e al centro con­gressi  e uno a sud-ovest, Rogoredo, per uffici e residenze (in gran parte già cedute a cooperative edificatrici). Il progetto comprende ulteriori aree di proprietà pubblica destinate a estendere gli spazi a parco e le siste­mazioni paesaggistiche. Entrambe le aree si propongono con un impianto dalle spiccate caratteristiche urbane per la qualità degli spa­zi e per la pluralità delle funzioni pre­viste (residenza, commercio, terzia­rio, leisure, attrezzature civili, alber­ghiere, sportive, scolastiche e religiose). Risanamento ha recentemente sottoscritto con Sky Italia un contrat­to per la costruzione, e successiva lo­cazione, della sede dell’emittente te­levisiva nel nuovo quartiere di Milano Santa Giulia, nella zona di Rogoredo. Il complesso immobiliare è di circa 85.000 mq tra uffici direzionali, studi televisivi, parcheggi e magazzini.

Si sta concretizzando infine l’obiettivo di realizzare un nuovo polo com­merciale del lusso nel comparto nord di Santa Giulia: la precommercializ­zazione degli spazi della promenade ha portato alla chiusura di due importanti accordi commerciali. Il primo con la Rinascente, per l’apertura del suo terzo punto di vendita di Milano (6.400 mq), il secondo con gli stilisti Dolce & Gabbana, che nel polo dello shopping realizzeranno un loro show-room.

Iter urbanistico

n Variante parziale al PRG del 1988.

n  Piani Particolareggiati delle zone di ridefinizione urbana ZRU1 -Montecity e ZRU3-Rogoredo del 1990.

n Programma Integrato di Intervento (strumento attuativo), approvato dalla giunta comunale in data 15/09/2002, unificazione in variante dei precedenti piani particolareggiati programma Integrato di Intervento (strumento attuativo), approvato dalla giunta comunale il 16 dicembre 2005.

n Ratifica Accordo di Programma del 5/07/2004.

n Stipula Convenzione di attuazione del 16/05/2005.

Stato lavori

Fase intermedia (cantiere aperto). L’ultimazione dei lavori di costruzione è prevista a fine 2010.

Parco Adriano

Riconfigura una identità tra Sesto San Giovanni e Milano

PROMOTORE

Area ex Marelli: Adriano81 srl (società di Aedes spa e Gefim spa). Area Cascina San Giuseppe: Centro Eilmarelli srl (Gruppo Pasini)

PROGETTISTI

 Paolo Caputo (masterplan), Valentino Benati, Franco Giorgetta (parco)

Localizzazione

L’area si colloca nel quadrante nord-e­st di Milano, in posizione urbana peri­ferica, al confine con Sesto San Gio­vanni. Essa è delimitata a est dalla via Adriano, a ovest dal deposito della li­nea 1 della MM e dalla centrale elettri­ca AEM, a sud dalle aree di proprietà AEM e a nord dal confine con Sesto San Giovanni.

Accessibilità

La zona è ben servita dai mezzi pubblici di superficie sia dalla metropolita­na (linea 2, stazione di Crescenzago). L’ambito è inoltre prossimo alle princi­pali direttrici viarie milanesi quali tan­genziale est, tangenziale nord (nodo di Palmanova) e autostrade. L’attuazione del progetto urbanistico comporterà l’adeguamento del sistema della viabi­lità e dei trasporti con la realizzazione del primo lotto della strada interquar­tiere nord (Cascina Gobba - via del Ri­cordo) e con una nuova connessione tranviaria tra viale Monza, Cascina Gobba e Sesto San Giovanni.

 

Maciachini

Ruota intorno al business park

PROMOTORE
Maciachini Properties srl:
società veicolo di Doughty Hanson & Co Re
con Europa Risorse (Jv di Dh Re e Bpd Property Development)

PROGETTISTI

Italo Rota & Partners (Commercio e Teatro),
Sauerbruch & Hutton (direzionale),
Alessandro Scandurra (nuova sede della Zurich)
e Paolo Pasquini (food park)

Localizzazione

L’area si colloca nel quadrante nord di Milano tra i quartieri Dergano e Niguarda. Il lotto trapezoidale è delimitato da quattro strade: due principali, a ovest via Imbonati e a est via Crespi che collegano p.le Maciachini con l’hinterland nord; e due secondarie, a nord via Bovio e a sud via Bracco

Accessibilità

La zona è ben servita dai mezzi pubblici di superficie (metrotranvia nord Castello-Niguarda) sia dalla metropolitana (linea 3, nuova stazio­ne Maciachini). L’ambito è inoltre prossimo a viale Enrico Fermi, asse viario che collega Milano a Como e consente la connessione diretta con la tangenziale nord, l’autostrada A4 Milano-Venezia e la S.P. 46 Rho-Monza.

Descrizione progetto

Maciachini è un progetto di riqualifi­cazione della vasta area che per circa un secolo ha ospitato il grande stabi­limento chimico della Carlo Erba. L’a­rea, situata nel settore nord-ovest di Milano, faceva parte di un grande comparto industriale e chimico che fi­no alla seconda metà degli anni ’80, quando è stata completamente smantellata, ha rappresentato una fonte di degrado anche dell’ambiente circostante. Maciachini Properties vi sta ora rea­lizzando un complesso per uffici, ne­gozi, un food park, luoghi per il tempo libero e la cultura come un fitness center, un teatro-museo e altri spazi di pubblica utilità, per una Slp com­plessiva di 96.000 metri quadrati. Il progetto di sviluppo comprende in particolare 86.000 mq di business park: la prima fase di oltre 27.000 mq, sull’angolo tra via Crespi e via Bracco (progetto di Kanah), è stata recentemente completata ed è già in uso; altri edifici a destinazione terzia­ria (30.000 mq), progettati dallo stu­dio Sauerbruch & Hutton e caratteriz­zati per le facciate in vetro colorato, saranno realizzati nella parte tra via Imbonati e via Bracco. Secondo polo dell’intervento, a nord-est dell’area Maciachini, è l’imponen­te edificio di circa 29.000 mq dise­gnato da Scandurra, quale sede di Zurich Italia. Nella parte centrale del sito è in fase di progettazione uno spazio verde se­micoperto dedicato a servizi di risto­razione, il sistema del verde si completerà con un “parco-bosco” pubbli­co, sul quale troverà affaccio il teatro-museo. Lungo via Imbonati si concentra il terzo polo dell’intervento, ovvero il com­plesso commerciale e l’ampio centro fitness, dotato di piscina. Il progetto non intende ridursi alla so-la realizzazione di un business park, quanto piuttosto disegnare un inse­diamento aperto verso il contesto ur­bano, grazie alle funzioni pubbliche che favoriscono una fruibilità allarga­ta ed estesa.

Iter urbanistico

Attuazione diretta in conformità alle destinazioni ammesse dal Prg vigen­te:
Dia per fasi successive.

Stato lavori

Fase intermedia, terminato il primo lotto di 27.350 a fine 2004, si sta ora procedendo al completamento dello sviluppo

Milano, Milano:

La nuova cultura del villaggio globale

La città di Milano è sempre sta­ta caratterizzata da una “cul­tura del villaggio” molto aperta, generosa e al tempo stesso laborio­sa e rigorosa. Forse un po’ ipocrita, talvolta, ma molto tradizionale e sensibile alle novità.

I valori della “cultura del villag­gio”, che hanno fatto di Milano la più grande metropoli italiana, in competizione con le maggiori città europee, non si sono certo dissolti negli anni recenti per effetto dei fe­nomeni sconvolgenti della globa­lizzazione e delle tecnologie digitali della comunicazione, che tuttavia hanno prodotto autentici terremoti sulle culture locali e naziona­li, con migrazioni di massa di mol­ti popoli, esplosione di una massi­ficazione dei consumi senza prece-denti e rapido livellamento - verso fattori comuni, cioè verso il basso - di usanze e costumi delle popola­zioni. Sono fenomeni appunto dirompenti che si manifestano e mu­tano con velocità mai sperimenta­ta in precedenza, a fronte dei quali gli Stati-nazione e le città oppon­gono modalità e tempi di reazione molto tradizionali e lenti. Lenti di­ventano anche i tempi di progetta­zione, i dibattiti si allungano su tempi infiniti: sfociando in povere chiacchiere e sogni che non si rea­lizzano, restano sulla carta e pro­ducono rabbia e insoddisfazione.

In realtà, anche per le municipa­lità, i mercati globali determinano nuovi confini d’intervento sociale ed economico, con una profonda modificazione dei rapporti tempo­rali e spaziali di relazione e intera­zione che evidenziano, da un lato, il tempo come fattore competitivo (time-based competition) e dall’altro l’abbandono di domini chiusi, coincidenti con particolari conte­sti fisici o amministrativi (un pae­se, una regione, un’area geografi­ca: market-space competition). Appare, di conseguenza, fallace ri­cercare l’efficacia e l’efficienza di risoluzione dei problemi di una grande città come Milano nella conquista di spazi fisici semplicemente più vasti (aree metropolitane), ma piuttosto si manifesta la necessità di definire nuovi contesti di consenso basati su conoscenza e capacità progettuale. Una conce­zione statica e delimitata dello spazio di sviluppo socio-economi­co risulta, infatti, superata nella globalizzazione, dove specifici contesti geografici sono demandati a esprimere vantaggi parziali, da coordinare in un più vasto sistema di operatività (market-space ma­nagement). In altri termini, un im­pegno serio e costante da parte de-gli organi di governo delle città, che va ben oltre lo slogan di un ine­sistente marketing del territorio, inventato da consulenti intruppati in comuni desiderosi di una “bril­lantina” ad altissimo costo. La globalizzazione impone alle municipalità una pluralità di spa­zi/oggetti di confronto e al contem­po presuppone un sistema infor­mativo coerente con orizzonti de­cisionali di brevissimo periodo, basato su flussi informativi tele­matici e con processi aperti di co­municazione, invece dei tradizio­nali schemi monodirezionali, dal­l’emittente al ricevente passivo. I mercati globali, in particolare, esprimono anche una nuova visio­ne dei sistemi di relazione con le comunità e con le organizzazioni civiche locali, coerentemente con i fabbisogni strategici e operativi di organizzazioni con strutture com­plesse, in genere costituite da network, che operano con molte­plici punti decisionali (caratteriz­zati da delega e responsabilità ele­vate) e con tempi di azione-reazio­ne molto ridotti.

Il cittadino globale

Il benessere economico degli ultimi trent’anni, l’innalzamento del livello di scolarizzazione e una diffu­sa cultura consumerista hanno contribuito a rendere gli abitanti di Milano (quelli che vivono la città, perché in questa città lavorano, studiano, hanno insomma relazio­ni con luoghi e persone della me­tropoli) esperti e professionali nei loro comportamenti di vita. Un tempo docili, facilmente manipola-bili e limitati ai soli residenti (con una “cultura del villaggio” molto generosa, anche se elementare e un po’ isolazionista), essi rappresentano ormai una forza organizzata e strutturata che modifica la natura stessa delle relazioni fra i territori (i nuovi siti socio-economici, al po­sto dei quartieri; la città, con i suoi simboli locali e globali; i siti virtua­li, ormai fondamentali nel posizio­namento di Milano), le istituzioni e i nuovi cittadini globali. In partico­lare, il comportamento del nuovo cittadino globale è caratterizzato da: crescente supremazia della co­municazione dei cittadini verso le istituzioni, nuove aspettative sociali, certezza circa le professionalità di progettazione nel rispetto delle i­dentità locali e dei valori della città.

Il primato della comunicazione dei cittadini

I cittadini vivono in una realtà (so­cio-politica e virtuale) in cui l’offerta di comunicazione è continua e sovrabbondante, la concorrenza comunicazionale molto forte. Una molteplicità di fonti d’informazio­ne è organizzata per raggiungere i cittadini, per acquisirne i pareri e per favorire il dialogo critico, dal momento che i nuovi cittadini glo­bali vogliono essere sentiti, ascol­tati, capiti, considerati e attribui­ranno a sindaco e assessori ogni causa d’insoddisfazione. Per con­tro, l’organizzazione delle istitu­zioni cittadine e delle numerose organizzazioni non governative (Ong) è ancora scoordinata, par­ziale e soprattutto carente nelle tecnologie digitali di relazione e di interconnessione con l’utenza. Un chiaro esempio è costituito dal ticket (tassa d’ingresso in Milano). A fronte delle molte polemiche, il sindaco non è ancora riuscito a spiegare - nonostante la presenza in consiglio comunale di sapienti e bravi comunicatori - come la nuova tassa sia collegata a un mo­derno uso della città (favorendo l’ingresso operoso e il reintegro dei costi ambientali) e a un van­taggio dei residenti (dal momento che i cittadini potranno continuare a evitare il pagamento dell’addi­zionale comunale Irpef).

Le nuove aspettative sociali

Il cittadino di Milano ricerca livel­li di soddisfazione sociale più complessi dei bisogni primari, esi­ge da enti e organizzazioni della municipalità soluzioni adatte a bi­sogni specifici e palesa in forme sempre più organizzate nuovi va lori, quali sicurezza, qualità della vita, silenzio, tutela degli ampi spazi verdi. In proposito, alcuni  esempi clamorosi si rilevano nell’o

blio e nella superficialità degli “spazi senza progetto” come l’out­let transnazionale di Sarpi-Bra­mante, l’area semidesertica Bicoc­ca-Arcimboldi, San Siro e le nuove periferie (private di una speranza di sviluppo progettuale di alto profilo dalla rinuncia, anni addie­tro, dell’assessore Del Debbio). Al­tri esempi, altrettanto clamorosi, riguardano invece il fallimento progettuale delle “isole pedonali”, come Brera, corso Garibaldi, cor­so Como, lo scempio abominevole delle Colonne di S. Lorenzo, i Na­vigli, tutti spazi dove le continue e crescenti proteste degli abitanti, sempre più coesi e organizzati, de­nunciano un serio impegno con­tro degrado e rumore, ma soprat­tutto contro la mancanza di un reale progetto di sviluppo socio-ambientale.

Valori locali e identità

I cittadini sono sempre più avve­duti, informati e capaci di fare delle scelte a prescindere dalle sugge­stioni ideologiche. I rapporti tra cittadini e istituzioni tendono così a modificarsi a vantaggio di un senso nuovo di responsabilità e a fronte dell’evolversi della com­plessità delle popolazioni e del lo­ro benessere. La globalizzazione non determina, infatti, l’unifor­mazione dei comportamenti e degli stili di vita, ma riconosce sem­plicemente che esistono gruppi di abitanti che da una parte presen­tano identici bisogni, ma dall’altra esigono che un’economia di mer­cato di massa si combini con un’attenzione rinnovata alle attese dei singoli gruppi (etnici, religiosi ecc.), nel rispetto di identità di co­munità che in concreto segnalano l’esigenza, oggi nel mondo più for­te che mai, di preservare le diffe­renze di civilizzazione (di nazioni, religioni, razze e lingue), per mantenere e affermare le proprie diffe­renze culturali.

Il commercio, motore dello sviluppo urbano

La valorizzazione in chiave immobiliare degli edifici commerciali è un fenomeno che ha inte­ressato, ai suoi inizi, le aree al di fuori del comune di Milano, con la realizzazione nell’hinterland dei primi ipermercati, rapidamente trasformatisi in ve­ri e propri centri commerciali: ricordiamo, per esempio, Assago, Carugate, Paderno Dugnano, Roz­zano. Il comune, dopo il primo piano commerciale del 1975 e un parziale aggiornamento di qualche anno dopo, ha sostanzialmente rinunciato non solo a programmare, ma anche a orientare lo svilup­po del settore commerciale, omettendo anche gli ob­blighi di legge all’adeguamento degli strumenti ur­banistici. L’ultima (e forse unica) struttura com­merciale significativa, frutto di una specifica scelta programmatica del comune, è stata il Centro Bono­la, aperto nel 1982. Dopo circa un decennio, a par­tire dagli anni ’90 emergono i nuovi strumenti della cosiddetta urbanistica contrattata, come la legge Adamoli, i Pru, i Pii, meccanismi che consentono ai privati di presentare piani urbanistici attuativi di interventi complessi, che comprendono diverse de­stinazioni d’uso e diversi soggetti, in variante al Prg, ovviamente con l’accordo del comune, e per gli in­terventi più consistenti anche della regione. La normativa regionale prevede che il comune debba emanare un programma direttore per orien­tare e regolamentare gli interventi: Milano lo ha fat­to nel giugno 2000. Milano ha preferito non decidere, demandando completamente al privato la scelta di localizzazioni, quantità e tipologie delle attività commerciali, valutando le proposte caso per caso. La grande distribuzione a Milano ha ripreso a svi­lupparsi dalla metà degli anni ’90, utilizzando solo questi meccanismi di urbanistica contrattata, an­che perché è di fatto l’unica possibilità consentita dalle norme vigenti in città. Per le medie strutture si è invece seguita una strategia di crescita basata sul riutilizzo di locali esistenti, l’unica strada consenti­ta. Si è quindi determinato un meccanismo d’inter­vento estremamente omogeneo, al limite della ripe­titività, basato su piani urbanistici attuativi di va rio tipo in deroga al Prg con un modello misto: resi­denza, commercio e verde (residuo). I parametri di base sono anch’essi standard: indice di utilizzazione territoriale di 0,65 mq/mq con oltre metà di residen­za, parecchio terziario, un po’ di commercio con presenza trascurabile o nulla di altre funzioni. Quasi tutti gli interventi sono accomunati da al­cuni elementi: gli spazi commerciali sono i primi a essere realizzati e attivati, fungendo da volano fi­nanziario per tutta l’operazione, poi segue la resi­denza convenzionata, quella libera e, alla fine, il ver­de e gli spazi pubblici. In questo senso è evidente il ruolo del commercio come motore di sviluppo. La seconda costante è la localizzazione avulsa da scelte urbanistiche generali, e dettata da logiche di presi-dio del territorio finalizzate più all’esclusione di concorrenti che alla copertura di spazi di mercato insufficientemente presidiati, come si vede spesso dalla sovrapposizione dei bacini d’utenza di strutture della stessa insegna. A questa conquista del terri­torio seguono a ruota gli insediamenti residenziali, con un mix che rende conveniente l’investimento su aree dismesse o periferiche. Si è determinata un’alleanza tra commercio e real estate, in cui il primo “sdogana” interventi urbanistici pesanti, che da soli non avrebbero trovato il consenso, e l’intervento residenziale e il verde diventano condizioni necessarie a consentire attività commerciali che altrimenti non avrebbero ottenuto le autorizzazioni. Anche nei comuni dell’hinterland si è a volte fatto ricorso alla medesima strumenta­zione urbanistica, ma non in maniera esclusiva co­me a Milano, e comunque con maggiore rispetto per le scelte urbanistiche generali, che i comuni, a torto o a ragione, hanno fatto. Di conseguenza nell’hin­terland si è assistito a una maggiore entità e dina­mismo negli interventi commerciali e si sono fatte scelte localizzative rispondenti a logiche più ispirate al servizio commerciale. La differenza si legge chia­ramente vedendo le diverse tipologie insediate: cen­tri commerciali e “big box” nell’hinterland, quasi esclusivamente superstore a Milano.

*Prassicoop, servizi integrati per il commercio e il territorio