D:Gentile Avvocato, ho stipulato un contratto di locazione commerciale, sei + sei, ma nel prosieguo, mi sono reso conto che le condizioni dovevano essere riviste. Posso parlarne con il proprietario per cercare un accordo? Ma soprattutto, è possibile modificare il contratto ?

R: Certo che è possibile modificare un contratto, lo dice la definizione stessa all'art.1321, cod.civ. che recita: "il contratto è l'accordo tra due o più parti, al fine di costituire, modificare od estinguere, un determinato rapporto giuridico patrimoniale". Pertanto, se il locatore è d'accordo, potrete stipulare un altro contratto a nuove condizioni.

D: Devo affittare un locale commerciale ed il locatore mi ha proposto di pagare il primo anno 800,00 euro, il secondo 900,00 euro ed il terzo 1.000,00 euro con l'aumento Istat. E' legittima la richiesta?

R: No, è assolutamente invalida come clausola nelle locazioni commerciali. Sarebbe vessatoria nelle locazioni abitative, dunque, annullabile.

D: Nella locazione di un locale commerciale, si può stabilire un aggiornamento Istat? Se sì, in che misura?

R: Sì, può essere pattuito un aggionamento ISTAT che, in ogni caso, non può superare il 75% della variazione ISTAT , così come previsto dall'art. 32 della Legge 392/78.

D: Ho comunicato all'affittuario del mio locale commerciale che ho bisogno che mi liberi il locale entro un paio di mesi,. Gli devo qualcosa oltre le mensilità date in cauzione?

R: Innanzitutto deve comunicare la sua volontà di recedere almeno 12 mesi prima con lettera raccomandata AR. Inoltre, il conduttore ha diritto ad una indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (ex art. 27 Legge 392/78). Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari a quella sopra indicata se l'immobile di cui viene privato viene adibito alla stessa attività del conduttore uscente e ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

D: Il conduttore del mio locale commerciale è fallito. Cosa succederà adesso?

R: Subentrerà nella locazione la Curatela fallimentare che potrà recedere in qualsiasi momento offrendole un giusto compenso; se lei dovesse ritenerlo non congruo, sarà il Giudice Delegato a stabilire il giusto compenso.

                                                           A cura dell'Avv. Maria Bonifacio