Cedolare secca.

Un’alternativa per la registrazione di un contratto di locazione ad uso abitativo

Nell’anno 2011 è’ stata introdotta una nuova imposta, facoltativa rispetto al regime ordinario, che sostituisce tutte le tasse e le imposte dovute sui canoni di affitto quando si registra un contratto di locazione ad uso abitativo; questa nuova imposta è stata denominata “cedolare secca”. Qui in sintesi Vi riportiamo quanto specificato dall’Agenzia delle Entrate

 

Il locatore, se opta per la cedolare secca, non deve più versare:

 

  • l’Irpef e le relative addizionali

  • l’imposta di registro

  • l’imposta di bollo

  • l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione

  • l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto

 

 

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate. Pertanto non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni e non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

 

Gli immobili interessati sono:

 

  • le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati)

  • le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

 

L’imposta da pagare dipende dal tipo di contratto di locazione ed è pari al:

 

• 21% del canone annuo, per i contratti a canone libero

• 19% del canone annuo, per i contratti a canone concordato  relativi ad abitazioni ubicate:

1)     nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia

2)     nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe)

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

 

Per poter applicare la nuova imposta, il locatore deve inviare una comunicazione inviando una raccomandata che deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Attenzione: la comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l’opzione. Il mancato invio rende inefficace l’opzione stessa (articolo 3, comma 11 del dlgs 23/2011).

Nella circolare n.20/E del 04/06/2012 l’Agenzia delle Entrate precisa che la lettera raccomandata con cui il locatore comunica al conduttore la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo deve ritenersi tempestiva se inviata entro il 1° ottobre 2012, termine di presentazione della dichiarazione 5 dei redditi 2011 (da osservare anche nell’ipotesi in cui il locatore presenti il modello 730).

 

Inoltre l’Agenzia delle Entrate comunica che chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria – pdf oppure il modello 69 – pdf.

 

Il modello semplificato Siria può essere utilizzato solo se:

 

  • il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre

  • tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca

  • si è in presenza di una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre

  • tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita

  • il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione.

 

 

Il modello semplificato Siria deve essere presentato dal locatore se abilitato ai servizi telematici o tramite un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) esclusivamente in via telematica utilizzando il software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

Il modello deve essere presentato entro i termini  previsti per la registrazione del contratto di locazione, cioè entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto. Se la data di decorrenza è anteriore alla data della stipula,  la denuncia (il modello Siria) deve essere trasmessa  entro 30 giorni dalla data di decorrenza.

Per la registrazione tardiva del contratto di locazione è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia.

 

Il modello 69 deve essere utilizzato, invece, quando non ricorrono i requisiti per utilizzare quello semplificato. Il modello 69 è cartaceo e si presenta a un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate; va compilato per le proroghe, risoluzioni anticipate, ecc.

 

L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione viene esercitata per le annualità successive.

 

Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione.

 

Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.

 

Infine il reddito assoggettato a cedolare:

 

  • è escluso dal reddito complessivo.

  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni

  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni  o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

 

Pertanto è consigliabile recarsi presso il proprio consulente di fiducia per valutare se optare per il regime della cedolare secca e beneficiare di un’aliquota ridotta per il pagamento delle tasse sui canoni incassati per i contratti di locazione ad uso abitativo.

                        

                                                                       

 Paolo D’Arienzo

                                                                    Consulente del Lavoro

 

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