L’affitto di azienda

NORMATIVA DI SETTORE

L’affitto d’azienda può essere definito come un contratto con il quale il proprietario trasferisce all’affittuario il diritto di godimento dell’azienda a fronte del pagamento di un canone periodico e per un periodo di tempo determinato. Ma cos’è l’azienda? In via generale, dal punto di vista civilistico, l’art. 2555 del C.C.
definisce l’azienda come “  il complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa “ (cose materiali mobili e immobili, cose immateriali come marchi e brevetti, rapporti di lavoro, crediti e debiti con la clientela e i fornitori ecc). L’affitto può riguardare l’intera azienda o se vi sono più aziende possedute dallo stesso imprenditore, anche un solo ramo dell’attività. 

Forma
Come esplicitamente previsto dall’art. 2556 c.c. i contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà o il godimento dell’azienda devono essere provati per iscritto e se l’azienda comprende un immobile, come quasi sempre avviene, la forma scritta dovrà essere per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. 
Sia nel caso di atto pubblico e di scrittura privata autenticata, c’è l’obbligo di iscrizione dell’atto nel registro delle imprese entro 30 giorni dalla stipula, a cura del notaio rogante o autenticante.

Gli obblighi delle parti. 
Gli obblighi per il proprietario posso individuarsi nei seguenti punti:
– conservazione dell’azienda in modo da poter servire all’uso pattuito (art. 1617 c.c.);
– obbligo di eseguire le riparazioni straordinarie (art. 1621 c.c.). Poiché il confine tra ordinario e straordinario spesso non è così netto, è consigliabile definire nel contratto in modo molto dettagliato quali riparazioni s’intendono di un tipo e quali dell’altro;
– divieto di concorrenza per tutta la durata dell’affitto (art. 2557 c.c., comma 4). Il proprietario, cioè, deve astenersi dall’iniziare una nuova impresa che per l’oggetto, l’ubicazione o altre circostanze sia idonea a sviare la clientela dall’azienda affittata. Ciò per evitare che l’affittuario subisca un danno dall’esercizio di un’attività concorrenziale da parte dell’affittante, il quale, essendo a conoscenza dell’organizzazione e della rete commerciale dell’azienda ceduta ne potrebbe facilmente sviare la clientela.
Gli obblighi per l’affittuario possono individuarsi, invece, in questi punti:
– obbligo di esercizio dell’azienda sotto la ditta e nome che la contraddistingue (art. 2561 c.c., comma 1);
– obbligo di gestire l’azienda affittata senza modificarne la destinazione (art. 2561 c.c., comma 2). L’affittuario, cioè, deve svolgere la medesima attività che svolgeva il concedente;
– obbligo di conservazione dell’efficienza dell’organizzazione e degli impianti in generale e di occuparsi della manutenzione ordinaria (art. 2561 c.c., comma 2);
– obbligo di pagamento di un canone;
– divieto di subaffitto e cessione dell’affitto senza consenso del concedente (art. 1624 c.c.) salvo espresso e contrario accordo delle parti.

Successione nei contratti
Se non è pattuito diversamente, l’affittuario subentra nei contratti stipulati nell’esercizio dell’azienda non aventi carattere personale (art. 2558 c.c.)

Debiti e crediti
Salvo diverse pattuizioni, il proprietario rimane titolare dei crediti aziendali esistenti al momento del conferimento, li amministra ed è l’unico legittimato alla loro
riscossione. Per quanto riguarda i debiti antecedenti l’affitto, invece, il proprietario ne risponderà sempre esclusivamente, non essendo prevista la possibilità di diverso accordo tra le parti, se non per i debiti relativi al lavoro dipendente. Ogni credito e debito per rapporti sorti nel corso della durata dell’affitto, sarà imputato all’affittuario che si obbliga espressamente a sollevare il proprietario da ogni responsabilità od adempimento di fronte ad Autorità o a terzi.

Rapporti di lavoro.
Ai sensi dell’art. 2112 del c.c., l’affittuario subentra nei rapporti di lavoro subordinato relativi ai dipendenti che svolgono la propria attività all’interno dell’azienda.

Garanzie. 
Normalmente il proprietario richiede una fideiussione bancaria, quasi mai assicurativa, per garantirsi :
– il regolare pagamento del canone di affitto;
– la puntuale riconsegna dell’azienda al termine del contratto;
– il regolare pagamento delle utenze e dei consumi;
– il rimborso per eventuali rotture o danneggiamenti sia alla struttura che alle attrezzature.
Il proprietario, a sua volta garantisce all’affittuario:
– il pieno e pacifico godimento dei beni concessi in affitto e la libertà degli stessi da pesi, privilegi, sequestri e pignoramenti;
– garantisce il buon funzionamento dei macchinari e degli impianti;

Conguaglio finale.
Normalmente al contratto di affitto di azienda, all’atto della stipula, viene allegato un inventario dettagliato dei beni oggetto dell’affitto. Questo in quanto alla conclusione del contratto l’azienda potrebbe essere composta da beni parzialmente diversi da quelli originali.
Pertanto, al termine del rapporto occorre effettuare un nuovo inventario per valutare: le differenze di magazzino, i beni deteriorati e quelli che presentano migliorie, i nuovi beni acquistati e quelli dismessi, il maggior valore che l’azienda a acquistato per effetto della gestione.
La differenza tra le consistenze di inventario all’inizio e al termine dell’affitto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell’affitto: se il valore corrente dell’azienda restituita è inferiore a quello iniziale, il conguaglio in denaro va a favore del proprietario; se il valore corrente dell’azienda restituita è superiore a quello iniziale, in conseguenza delle sostituzioni o immissioni di nuovi beni operate dall’affittuario, allora il conguaglio in denaro va a favore di quest’ultimo.

 

                                                                 Avv. Camilla Fiore

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