Locazione ad uso commerciale (disciplina del rapporto e del contratto)

NORMATIVA DI SETTORE

La disciplina della locazione di immobili urbani è in parte unica, cioè si applica a tutte le locazioni, e in parte differenziata in base alla destinazione d’uso dell’immobile ( abitativo o non abitativo).

 

La disciplina generale dettata dal codice civile riguarda soprattutto il rapporto di locazione, quindi diritti ed obblighi delle parti e prevede che:

IL LOCATORE: ha l’obbligo di (art.1575 c.c.):

1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

2) mantenerla in modo che serva all’uso convenuto;

ciò implica che deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art.1576 c.c.; v. art.1609 c.c.). Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore (art.1577 c.c.). Quando l’immobile necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.

Va precisato, però, che qualora l’immobili abbia bisogno di modifiche o trasformazioni imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, entrate in vigore dopo la consegna dell’immobile al conduttore, per rendere il locale idoneo all’uso convenuto, queste sono poste a carico del conduttore.

3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione;

cioè il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle azioni, legali e non, di terzi che pretendano di avere diritti, di proprietà, di possesso ecc, su quello stesso immobile.

 

IL CONDUTTORE: ha l’obbligo di (art.1587 c.c.):

1) prendere in consegna l’immobile e di osservare la diligenza ordinaria del bonus pater familias nel servirsene per l’uso determinato nel contratto;

Al conduttore, quindi, competono le riparazioni di piccola manutenzione e al termine della locazione “deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta”, cioè così come è stata descritta nel contratto (in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione), “salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”. (art.1590 c.c.).

E’, però, responsabile del deterioramento eccezionale dell’immobile, cioè che non rientra nell’uso normale della cosa, anche se derivanti da incendio, a meno che non provi che sia accaduto per causa a lui non imputabile. Non solo, ma risponde anche dei danni cagionati da persone a cui ha concesso di usare, anche temporaneamente, l’immobile (art.1588 c.c.).

Non ha diritto, invece, salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, a indennità per i miglioramenti apportati all’immobile, a meno che non abbia avuto il consenso del locatore. In questo caso ha diritto alla minor somma tra l’importo della spesa sostenuta e il valore dei miglioramenti.

2) di dare il corrispettivo nei termini convenuti.

 

La disciplina speciale delle locazioni a uso diverso dall’abitazione è invece dettata dalla legge 27/7/1978, n°392, e succ. mod., riguarda soprattutto il contratto e stabilisce che:

LA DURATA: per contratti di locazione di locali adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali, non può essere inferiore ad anni  6 + 6 anni di primo rinnovo obbligatorio. Per le locazioni alberghiere la durata minima è di anni 9 + 9 anni di primo rinnovo obbligatorio.

Alla prima scadenza però, rispettivamente dopo i primi sei o di nove anni, il locatore, in caso di particolari condizioni, può esercitare la facoltà di diniego del rinnovo.

Se non è pattuita la durata oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la durata minima stabilita per legge. Mentre è ammesso che le parti prevedano comunque una durata superiore a quella legale, comunque però non superiore a 30 anni.

Inoltre il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. La transitorietà è un requisito che deve essere indicato chiaramente nel contratto.

 

IL CANONE: è pattuito liberamente dalle parti e può essere rinegoziato solo al termine della seconda scadenza contrattuale ( 6 + 6 anni, oppure 9 + 9) e solo se è stata inviata regolare disdetta. E’ però aggiornabile annualmente, nella misura massima del 75% dell’indice ISTAT, ma deve essere previsto espressamente nel contratto.

 

LA DISDETTA (del locatore): deve essere inviata 12 mesi prima della scadenza del contratto (18 in caso di locazione alberghiera) e va inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

In caso di mancato, o tardivo, invio della disdetta il contratto si rinnova tacitamente, alle medesime condizioni, per altri 6 anni (9 anni in caso di locazione alberghiera).

Quando si tratti di negare il rinnovo alla prima scadenza, nella lettera di disdetta deve essere riportato chiaramente il motivo del mancato rinnovo. Pena la nullità della disdetta e la continuazione del rapporto per rinnovazione tacita.

 

MOTIVI DI MANCATO RINNOVO ALLA PRIMA SCADENZA: sono tassativamente previsti dall’art. 29 e sono:

a) qualora il locatore intenda adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta (genitori, figli, nonni, nipoti);

b) qualora il locatore intenda adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27 (industriale, commerciale, artigianale o di interesse turistico);

c) qualora il locatore intenda demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. 

Nei casi suddetti è necessario essere in possesso della prescritta licenza o concessione;

d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla legge e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione indispensabile.

Per le locazioni di immobili adibiti all’esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto qualora l’immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.

Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore.

La volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato deve essere dichiarata con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati ai punti precedenti, sul quale la disdetta è fondata. 

Se il locatore non adempie a tutte dette prescrizioni il contratto s’intende rinnovato alle medesime condizioni.

 

RECESSO (del conduttore): può essere previsto delle parti contrattualmente, in questo caso il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. 

Tuttavia anche se non è previsto in contratto, il conduttore può recedere in qualsiasi momento, sempre con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata, qualora ricorrano gravi motivi.

 

                                                                  

                                                              Avv. Camilla Fiore

Un pensiero riguardo “Locazione ad uso commerciale (disciplina del rapporto e del contratto)

  • 25 gennaio 2017 in 15:55
    Permalink

    Se a un locale commerciale già dato in locazione da diversi anni va fatto l’impianto elettrico a norma il proprietario deve contribuire alla spesa e in che misura

    Risposta

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