NORMATIVA DI SETTORE
Indennità di avviamento (art.34 L.392/78)
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti ad uso industriale, commerciale, artigianali, e alberghiero, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure fallimentari, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha poi diritto ad una ulteriore indennità (anche questa pari a 18 o 21 mensilità) qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente e qualora tale nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L’indennità deve essere corrisposta all’inizio del nuovo esercizio.
E importante evidenziare come il pagamento di tale indennità da parte del locatore è condizione necessaria per consentirgli di esercitare lazione di rilascio dellimmobile, che non può essere eseguita se non è avvenuto il suddetto pagamento.
L’indennità per perdita di avviamento, tuttavia, non spetta a tutte quelle attività che non comportano contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché ai locali destinati alle attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aereoporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. (Art. 35, legge 391/78).
Successione nel contratto di locazione commerciale
In caso di morte del conduttore, subentrano nel contratto di locazione coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività da esso svolta allinterno dei locali.
Se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, insieme agli aventi diritto di cui sopra, gli altri professionisti, artigiani o commercianti.
Anche nel caso di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso, però, il locatore può opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione con la quale lo si informa del recesso del titolare e del subentro degli altri.
In caso di separazione legale o consensuale tra coniugi che svolgo insieme lattività commerciale, alberghiera ecc, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro coniuge.
La sublocazione e la cessione del contratto.
Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere ad altri il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, ovvero lattività svolta nellimmobile, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
Nel caso in cui il locatore abbia acconsentito alla cessione a terzi del contratto di locazione e dellattività, il conduttore originario è libero da obblighi nei suoi confronti, in quanto nel rapporto è subentrato il nuovo conduttore. Ma se tale consenso non è stato espresso in modo esplicito, loriginario conduttore non può considerare liberato dagli obblighi contrattuali, per cui il locatore può agire contro il medesimo qualora il nuovo conduttore non adempia le obbligazioni assunte (ad es. non paghi il canone).
L’indennità di avviamento e quella ulteriore sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.
Diritto di prelazione e di riscatto
Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione (ovvero il diritto di acquistare lui limmobile a quello stesso prezzo e condizioni).
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di novanta giorni decorrenti dal giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione del proprietario indicante il prezzo e le condizioni di vendita, deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. Per coloro che, entro trenta giorni da detta notificazione, non comunichino agli altri aventi diritto la propria intenzione di avvalersi della prelazione, si considera che vi abbiano rinunciato.
Qualora il proprietario non provveda a notificare al conduttore la volontà di vendere l’immobile, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello praticato al terzo acquirente, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Fallimento del conduttore o del locatore
Il fallimento del locatore, salvo patto contrario, non scioglie il contratto di locazione, in quanto a lui subentra il curatore fallimentare.
In caso di fallimento del conduttore, il curatore fallimentare può in qualunque momento recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un giusto compenso. Nel caso che il curatore e il locatore non siano d’accordo, sarà il giudice delegato a stabilire l’importo. Il credito per il compenso è privilegiato a norma dell’art. 2764 del c.c.
Avv. Camilla Fiore
Buongiorno Avv. Fiore ,
Chiedo cortesia a come si può risolvere il mio caso .
da premettere che ho già cambiato diversi legali per avvicendamenti non chiari ” le contro parti comprano tutto ” ed io sono un povero lavoratore ,
ho locato un’attività commerciale “hotel” con ristorante ed ho fatto la compravendita e trasferimento di attività di azienda . dopo 28 gg dal contratto di cessione di azienda e 10 gg di locazione veniamo a sapere per opera del comune e ausl che il locale è privo di Agibilità, il comune ci avvisa che abbiamo 30 gg. per produrre tutte le relative documentazioni , scaduti i 30gg. chiedo una proroga per vedere se il proprietario incombeva alla truffa arrecatomi , il comune mi concorda altri 60 gg. .
scaduti i 60gg. vengono a fare sopralluoghi : sia il comune che usl e non rilasciano la scia per difformità catastali e conformità impianti . perciò sono abusivo non posso esercitare , l ‘usl mi vuole fare il verbale di oltre 30 mila euro perché una attività senza Agibilità non puo’ esercitare. il Giudice mi fa proposta secondo me oscena con ricatto che se io non accetto di chiuderla ed ognuno si paga le spese . altrimenti mi fa il decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni arretrati dalla chiusura ad oggi , da premettere che un altro giudice da una sentenza che vista la documentazione in suo possesso redatti dal comune e dalla USL con sentenza stabiliva che dalla chiusura del locale non dovevo piu’ pagare il canone , dopo cio’ il proprietario va ad incassare una fidejussione di 20mila euro
. Se questa è giustizia io sono fuori del mondo . Scusi la mia arrabbiatura dopo investimento di oltre 100mila euro più tutto il lavoro di 4 persone devo subire da parte della giustizia un ricatto del genere non ci sto .
Grazie
se la sua gentilezza di darmi dei consigli da poter uscire da questa situazione ! Grazie ancora
invio un Cortese Saluto
Visalli